Продажи и новостройки
Более четверти
Согласно букве закона, действующего пять лет, на просторах Российской Федерации, застройщики в обязательном порядке должны заключать договора долевого участия. В большинстве случаев застройщики обходят этот закон и пренебрегают им при реализации жилья, в еще строящихся домах, особенно это касается недвижимости эконом-класса. С учетом сегодняшней экономически сложной ситуации и отсутствию в необходимом объеме поддержки со стороны банковских структур, все больше и больше девелоперов применяют, именно серую схему, лишь зажиточные девелоперы, строящиеся за свои деньги, реализуют недвижимость бизнес и элитную недвижимость в рамках федерального закона №214. Застройщики не хотят следовать требованиям закона по причине его жесткого нормирования отношений с дольщиками и достаточно сложно исполнимыми требованиями, ведь по 214 закону застройщик вправе реализовать жилье только в тех объектах, в которых оформлена документация и есть разрешение на строительство. Также этот закон обязывает застройщика вести строительство объекта недвижимости по графику и передать недвижимость дольщикам в срок, в соответствии заключенного договора и задекларированной даты окончания строительства.
В случае нарушения застройщиком своих обязательств, этот договор предусматривает серьезную, значительно превышающую доходность по любому банковскому депозиту финансовую ответственность. В условиях сегодняшней не экономической стабильности, большинство застройщиков физически не имеют полной уверенности в завтрашнем дне и в исполнении всех условий федерального закона №214 о долевом строительстве, помня ситуацию 2008-2009 года, когда из-за отсутствия средств замораживали объекты в состоянии с 80%-90% готовности. Сегодня, только треть квартир столицы и Подмосковья реализуется в соответствии требований федерального закона №214. В остальных случаях, квартиры продаются по серой схеме, на основании заключения предварительного договора купли-продажи, объекта недвижимости, в том числе используя лизинговые схемы и финансовый лизинг. Обычно такие договора составляются так, что у дольщика нет возможности, даже в суде, доказать нарушение и вернуть свои деньги из замороженного объекта недвижимости, так как в таких договорах либо не указывается срок сдачи либо застройщик в праве его изменить.
Противозаконности в заключаемых предварительных договорах нет, так как такая форма правовых отношений предусмотрена Гражданским Кодексом РФ (ст. 429). На сегодняшний день в большинстве случаев предварительный договор купли-продажи является своеобразным соглашением о намерениях и не имеет той силы, что есть у полноценных договоров. Его часто используют как способ обмена денег на обещания, которые можно строго не соблюдать, ибо наказания за это нет. По таким договорам дольщик передает средства на строительство еще не существующего жилья, а застройщик, принимая деньги, обещает передать квартиру по готовности объекта недвижимости.