Продажі і новобудови
Згідно з буквою закону, що діє п'ять років, на теренах Російської Федерації, забудовники в обов'язковому порядку повинні укладати договори участі на паях. У більшості випадків забудовники обходять цей закон і нехтують ним при реалізації житла, у ще споруджуваних будинках, особливо це стосується нерухомості економ-класу. З урахуванням сьогоднішньої економічно складній ситуації і відсутності у необхідному обсязі підтримки з боку банківських структур, все більше і більше девелоперів застосовують, саме сіру схему, лише заможні девелопери, що будуються за свої гроші, реалізують нерухомість бізнес та елітну нерухомість в рамках федерального закону № 214. Забудовники не хочуть дотримуватися вимог закону через його жорсткого нормування відносин з пайовиками і досить складно здійснимих вимогами, адже за 214 закону забудовник має право реалізувати житло тільки в тих об'єктах, в яких оформлена документація та є дозвіл на будівництво. Також цей закон зобов'язує забудовника вести будівництво об'єкта нерухомості за графіком і передати нерухомість пайовикам в термін, згідно укладеного договору та задекларованої дати закінчення будівництва.
У разі порушення забудовником своїх зобов'язань, цей договір передбачає серйозну, що значно перевищує прибутковість з будь-якого банківського депозиту фінансову відповідальність. В умовах сьогоднішньої не економічної стабільності, більшість забудовників фізично не мають повної впевненості в завтрашньому дні і у виконанні всіх умов федерального закону № 214 про дольову будівництві, пам'ятаючи ситуацію 2008-2009 року, коли з-за відсутності коштів заморожували об'єкти в стані з 80% -90% готовності. Сьогодні, лише третина квартир столиці і Підмосков'я реалізується відповідно вимог федерального закону № 214. В інших випадках, квартири продаються за сірою схемою, на підставі висновку попереднього договору купівлі-продажу, об'єкта нерухомості, в тому числі використовуючи лізингові схеми і фінансовий лізинг. Зазвичай такі договори складаються так, що у пайовика немає можливості, навіть у суді довести порушення і повернути свої гроші із замороженого об'єкта нерухомості, тому що в таких договорах або не вказується термін здачі або забудовник в праві його змінити.
Протизаконного в укладаються попередніх договорах немає, тому що така форма правових відносин передбачена Цивільним Кодексом РФ (ст. 429). На сьогоднішній день в більшості випадків попередній договір купівлі-продажу є своєрідним угодою про наміри і не має тієї сили, що є у повноцінних договорів. Його часто використовують як спосіб обміну грошей на обіцянки, які можна строго не дотримуватися, бо покарання за це немає. За такими договорами пайовик передає кошти на будівництво ще не існуючого житла, а забудовник, беручи гроші, обіцяє передати квартиру по готовності об'єкта нерухомості.