Сколько стоит сдавать жильё в аренду посуточно

Как известно, недвижимость – едва ли не лучшее капиталовложение. У неё всегда есть спрос, даже если цены существенно падают, ею можно распоряжаться разнопланово, продавать или передавать в наследство. Одной из вариаций удачного вложения в недвижимость является сдача в посуточную аренду. Но, чтобы любой бизнес приносил прибыль, начинать ведение следует с расчётов. Вооружившись статистикой, прайсами интернет-магазинов и опытом бывалых арендодателей, мы постараемся прикинуть – во сколько обходится сдача в аренду квартиры посуточно в городе Киев.

Расходы для подготовки квартиры к сдаче

Театр начинается с вешалки, а посуточная аренда – с ремонта. Получив недвижимость в наследство или решившись приобрести жильё для локального небольшого бизнеса, в первую очередь следует привести его в порядок. Речь идёт о хорошем ремонте, пускай даже косметическом. При надобности в список расходов следует внести покраску потолка и переклейку обоев, замену участков с разбитой плиткой на кухне и в ванной комнате. Также, возможно, понадобится:

• установка металлопластиковых окон;
• смена межкомнатных дверей и установка дополнительной входной двери;
• утепление внешних стен и балкона;
• улучшение звукоизоляции;
• профилактика сантехники и электропроводки;
• прочистка вентиляционных каналов и канализационных труб.

Всё это стоит денег, но если не решить эти вопросы изначально, то велик риск упустить массу клиентов, желающих жить в комфортных условиях. Также поломки и видимые косметические недостатки могут возникать в ходе аренды. Как следствие, вы будете вынуждены отменять брони и в экспресс-формате приводить жильё в порядок.

Не стоит скупиться на обновление интерьера и установку необходимой бытовой техники. Жильцы посуточных квартир – туристы и командировочные, поэтому большого набора не требуется. Достаточно бойлера, микроволновки, кондиционера, электрочайника, утюга и, возможно, фена. Сюда же включаются траты на спутниковое телевидение и интернет. Дополнительно в прайс войдут, очевидно, коммунальные услуги. И, при желании или острой необходимости, установка сигнализации или другой системы безопасности в квартиру.

Одним только ремонтом не обойтись, для поддержания чистоты, порядка и уюта вам понадобится не одна тележка из хозяйственного магазина:

• постельное бельё (3-4 комплекта в зависимости от износа);
• банные полотенца (3-4 комплекта в зависимости от износа);
• кухонные полотенца (3-4 штуки, возможно заменить бумажными);
• набор посуды для готовки (2 кастрюли, 2 сковородки, разделочная доска);
• сервизный набор (4 чашки, 4 стакана, 4 мелких тарелки, 4 глубоких тарелки, 4 блюдца, 4 вилки, 4 столовых ложки, 4 чайных ложки, 2 ножа, половник, лопатка – обновление по мере износа);
• расходные туалетные принадлежности (моющее для посуды, мыло, бумажные полотенца, туалетная бумага, мусорные пакеты, салфетки, губки для посуды, освежитель воздуха);
• бытовая химия для уборки (порошок, чистящее для сантехники, средство для мытья окон и зеркал, блистеры для унитаза).

К слову, постельное бельё и полотенца следует менять каждые 6-8 месяцев, чтобы они имели свежий вид и не рвались из-за частой стирки и глажки. Учитывайте это при планировании бюджета. 

Современные арендодатели чаще пользуются услугами клиннинговых компаний. Уборщики могут пользоваться вашими средствами либо за дополнительную плату приносить с собой всё необходимое. Всё это индивидуально обсуждается в частном порядке.

Подготовленная к сдаче квартира на грани открытия требует ещё одной статьи расходов – реклама. А именно использование площадок для сдачи жилья в аренду на короткий или длительный срок. На некоторых сайтах за размещение вам предстоит платить сразу, некоторые взымают комиссию постфактум. При планировании бюджета это следует также держать в голове.

Отдельной графой в бюджете посуточной аренды стоит держать форс-мажор. Внезапная поломка бытовой техники, утеря ключей, износ сантехники или элементов фурнитуры. Чаще всего на этот случай арендодатели удерживают с гостей залог, но некоторые поломки случаются без влияния клиентов. Поэтому без «заначки на чёрный день» здесь не обойтись.

Расчёт годовой доходности недвижимости

Для тех, кто занимается арендным бизнесом на полупрофессиональном или профессиональном уровне, уже разработаны целые механизмы расчёта потенциальной прибыли. Есть готовая формула рентабельности, по которой рассчитывается доходность такого вида деятельности. Речь идёт о годовой доходности, которая высчитывается из трёх параметров – размера годовой аренды, общей суммы вложений и ежегодных расходов на обслуживание.

Размер годовой аренды – это планируемый доход, который вы намерены получить, сдавая жильё ежедневно по фиксированному тарифу. При долгосрочной аренде эта сумма высчитывается проще, так как шанс сдавать квартиру 30 дней в месяц гораздо выше. При посуточной аренде рекомендуется брать средние показатели, порядка 15-20 дней в месяц. Чтобы посчитать размер годовой аренды, следует посуточную стоимость умножить, к примеру, на 20 дней, а затем умножить на 12 (количество месяцев в году).

Ежегодные расходы – это налоги на недвижимость (18% налога и 1,5% военного сбора от общей суммы годового дохода), оплата домофона, коммунальных услуг, траты на мелкий ремонт, дополнительные траты на небольшую фурнитуру и замену бытовой техники. Все эти показатели следует суммировать.

Общая сумма вложений – это сумма стоимости недвижимости при покупке (если такая производилась), траты на реконструкцию и основательный ремонт.

Формула расчёта годовой доходности выглядит следующим образом:

(В-С)/А*100%

где:

А – размер годовой аренды,

В – ежегодные расходы,

С – общая сумма вложений.

При нынешнем положении рынка, средний процент годовой доходности составляет примерно 6-8%. Но может случиться, что результат будет отрицательным. Это означает, что вложения в недвижимость получаются слишком большими в соотношении к прибыли. Выхода два – либо ждать, пока показатели выровняются с течением времени, не возлагая надежд на моментальную прибыль, либо повышать стоимость аренды для ускорения окупаемости.

Конкретные цифры – калькуляция расходов

Для лучшего понимая того, с какими тратами вам предстоит столкнуться, готовя квартиру к сдаче в аренду, мы приведём вам некоторые конкретные цифры (прим. ред. – цены актуальны на лето 2019 года).

Представим, что вы сдаёте среднестатистическую однокомнатную квартиру в городе Киев. Недвижимость не требует капитального ремонта, лишь некоторые косметические поправки. Цена аренды – 600 гривен в сутки, частотность заселённости – 20 дней в месяц.

Ремонтные работы (период обновления – 2-3 года):

• прочистка вентиляционных каналов – 3 500 гривен;
• обои в жилую комнату (6 рулонов длиной 11 метров) – 600 гривен;
• замена крана и душевой лейки в ванной – 1 500 гривен;
• замена лампочек на энергосберегающие (7 шт.) – 196 гривен.

Бытовая техника (период обновления – 3-6 лет):

• бойлер (50 л) – 2 700 гривен;
• микроволновка – 1 500 гривен;
• кондиционер – 5 800 гривен (чистка 2 раза в год – 900 гривен);
• электрочайник – 230 гривен;
• утюг – 1 000 гривен;
• гладильная доска – 200 гривен;
• фен – 800 гривен;
• оборудование Т2 и WiFi – 500 гривен.

Текстильные изделия (период обновления – 6-8 месяцев):

• гипоаллергенные подушки (2 шт.) – 600 гривен;
• комплекты двуспального постельного белья (3 шт.) – 1 350 гривен;
• покрывало на кровать (2 шт.) – 900 гривен;
• плед (2 шт.) – 850 гривен;
• комплекты банных полотенец (3 шт.) – 1 100 гривен;
• кухонные полотенца (3 шт.) – 120 гривен;
• шторы на кухню (2 шт.) – 1 000 гривен;
• шторы в жилую комнату (2 шт.) – 1 600 гривен.

Ежемесячные траты по уходу за квартирой:

Итого: общая прибыль в месяц составляет 12 000 гривен.

Если вы сдаёте квартиру официально, на основе действующего законодательства, то раз в год вы подаёте в налоговую службу декларацию и оплачиваете налог в размере 18% от общей суммы прибыли, а также 1,5% военного сбора. При наших исходных данных это 25 920 гривен и 2 160 гривен соответственно. Если вы сдаете более одной квартиры, то налогообложение такого бизнеса имеет свои детали – вот-вот мы расскажем вам об этом подробнее, материал уже в разработке. 

Само собой, что все эти расчёты примерны, без учётов форс-мажоров, сезонных цен, скидок, повышения тарифов и прочих условий. Также в список необходимого следует вносить приобретение мебели или её ремонт при надобности, услуги дизайнера или архитектора при капитальной перепланировке. Но это уже индивидуальные проекты, о нескольких из которых мы уже вам рассказывали. Если алгоритм всех подсчётов, расчётов налогов и организации финансовой деятельности кажется сложным, то вы с лёгкостью можете обратиться к специалистам за помощью. Частные бухгалтеры с легкостью подсчитают вам стоимость аренды и расходные ресурсы.

Надеемся, что наш материал оказался для вас полезным, и, планируя сдавать жильё посуточно, вы не запутаетесь во всём необходимом. Желаем вам успешного бизнеса и всегда готовы помочь вам – команда Doba.ua ежедневно работает, чтобы облегчить ваш труд!