Скільки коштує здавати житло в оренду подобово

Як відомо, нерухомість – чи не найкраще капіталовкладення. У неї завжди є попит, навіть якщо ціни істотно падають, нею можна розпоряджатися різнопланово, продавати або передавати у спадок. Однією з варіацій вдалого вкладення в нерухомість є здача у подобову оренду. Але, щоб будь-який бізнес приносив прибуток, починати ведення справ слід з розрахунків. Озброївшись статистикою, прайсами інтернет-магазинів і досвідом бувалих орендодавців, ми постараємося підрахувати – у скільки обходиться здача в оренду квартири подобово в місті Київ.

Витрати для підготовки квартири до здачі

Театр починається з вішалки, а подобова оренда квартир – з їх ремонту. Отримавши нерухомість в спадок або зважившись придбати житло для локального невеликого бізнесу, в першу чергу слід привести його до ладу. Мова йде про хороший ремонт, нехай навіть косметичний. При потребі в список витрат слід внести фарбування стелі і переклеювання шпалер, заміну ділянок з розбитою плиткою на кухні та у ванній кімнаті. Також, можливо, знадобиться:

• встановлення металопластикових вікон;
• зміна міжкімнатних дверей і встановлення додаткових вхідних дверей;
• утеплення зовнішніх стін і балкону;
• поліпшення звукоізоляції;
• профілактика сантехніки і електропроводки;
• прочищення вентиляційних каналів і каналізаційних труб.

Все це коштує грошей, але якщо не вирішити ці питання спочатку, то є чималий ризик втратити масу клієнтів, що бажають жити в комфортних умовах. Також несправності і видимі косметичні недоліки можуть виникати в ході оренди. Як наслідок, ви будете змушені скасовувати броні та в експрес-форматі приводити житло до ладу.

Не варто скупитися на оновлення інтер'єру та установку необхідної побутової техніки. Мешканці добових квартир – туристи і відрядники, тому великого набору не потрібно. Досить бойлера, мікрохвильовки, кондиціонера, електрочайника, праски і, можливо, фена. Сюди ж включаються витрати на супутникове телебачення та інтернет. Додатково в прайс увійдуть, очевидно, комунальні послуги. І, при бажанні або гострій необхідності, встановлення сигналізації або іншої системи безпеки в квартиру.

Одним тільки ремонтом не обійтися, для підтримки чистоти, порядку і затишку вам знадобиться не один візок з господарського магазину:

• постільна білизна (3-4 комплекту в залежності від зносу);
• банні рушники (3-4 комплекту в залежності від зносу);
• рушники кухонні (3-4 штуки, можливо замінити паперовими);
• набір посуду для готування (2 каструлі, 2 сковорідки, обробна дошка);
• сервізний набір (4 чашки, 4 склянки, 4 дрібних тарілки, 4 глибоких тарілки, 4 блюдця, 4 вилки, 4 столових ложки, 4 чайних ложки, 2 ножі, ополоник, лопатка – оновлення по мірі зносу);
• витратні туалетні приналежності (миючий засіб для посуду, мило, паперові рушники, туалетний папір, сміттєві пакети, серветки, губки для посуду, освіжувач повітря);
• побутова хімія для прибирання (порошок, засіб для чищення для сантехніки, засіб для миття вікон і дзеркал, блістери для унітазу).

До слова, постільна білизна та рушники слід міняти кожні 6-8 місяців, щоб вони мали свіжий вигляд і не рвалися через часте прання і прасування. Враховуйте це при плануванні бюджету. 

Сучасні орендодавці частіше користуються послугами клінінгових компаній. Прибиральники можуть користуватися вашими засобами або за додаткову оплату приносити з собою все необхідне. Все це індивідуально обговорюється у приватному порядку.

Підготовлена ​​до здачі квартира на межі відкриття вимагає ще однієї статті витрат – реклама. А саме використання майданчиків для здачі житла в оренду на короткий або тривалий термін. На деяких сайтах за розміщення вам потрібно буде платити відразу, деякі стягують комісію постфактум. При плануванні бюджету це слід також пам'ятати.

Окремою графою в бюджеті подобової оренди варто тримати форс-мажор. Раптова поломка побутової техніки, втрата ключів, знос сантехніки або елементів фурнітури. Найчастіше на цей випадок орендодавці утримують з гостей заставу, але деякі поломки трапляються без впливу клієнтів. Тому без «заначки на чорний день» тут не обійтися.

Розрахунок річної прибутковості нерухомості

Для тих, хто займається орендним бізнесом на напівпрофесійному або професійному рівні, вже розроблені цілі механізми розрахунку потенційного прибутку. Є готова формула рентабельності, за якою розраховується прибутковість такого виду діяльності. Мова йде про річну прибутковість, яка вираховується з трьох параметрів – розміру річної оренди, загальної суми вкладень і щорічних витрат на обслуговування.

Розмір річної оренди – це планований прибуток, який ви маєте намір отримати, здаючи житло щодня за фіксованим тарифом. При довгостроковій оренді ця сума вираховується простіше, так як шанс здавати квартиру 30 днів на місяць набагато вище. При подобовій оренді рекомендується брати середні показники, близько 15-20 днів на місяць. Щоб порахувати розмір річної оренди, слід подобову вартість помножити, наприклад, на 20 днів, а потім помножити на 12 (кількість місяців у році).

Щорічні витрати – це податки на нерухомість (18% податку і 1,5% військового збору від загальної суми річного доходу), оплата домофону, комунальних послуг, витрати на дрібний ремонт, додаткові витрати на невелику фурнітуру і заміну побутової техніки. Всі ці показники слід підсумувати.

Загальна сума вкладень – це сума вартості нерухомості при покупці (якщо така проводилася), витрати на реконструкцію і ґрунтовний ремонт.

Таким чином, якщо розмір річної оренди ми називаємо показником А, щорічні витрати показником В, а загальну суму вкладень показником С, то формула розрахунку річної прибутковості виглядає наступним чином:

(В-С) / А * 100%

За нинішнього стану ринку, середній відсоток річної прибутковості становить приблизно 6-8%. Але може трапитися, що результат буде від'ємним. Це означає, що вкладення в нерухомість виходять занадто великими у співвідношенні до прибутку. Виходів два – або чекати, поки показники вирівняються з плином часу, не покладаючи надій на моментальний прибуток, або підвищувати вартість оренди для прискорення окупності.

Конкретні цифри – калькуляція витрат

Для кращого розуміння того, з якими витратами вам доведеться зіткнутися, готуючи квартиру до здачі в оренду, ми наведемо вам деякі конкретні цифри (прим. ред. – ціни дійсні на літо 2019 року).

Уявімо, що ви здаєте середньостатистичну однокімнатну квартиру в місті Київ. Нерухомість не вимагає капітального ремонту, лише деякі косметичні поправки. Ціна оренди – 600 гривень на добу, частотність заселеності – 20 днів на місяць.

Ремонтні роботи (період оновлення – 2-3 роки):

• прочищення вентиляційних каналів – 3 500 гривень;
• шпалери в житлову кімнату (6 рулонів довжиною 11 метрів) – 600 гривень;
• заміна крана і душової лійки у ванній – 1 500 гривень;
• заміна лампочок на енергозберігаючі (7 шт.) – 196 гривень.

Побутова техніка (період оновлення – 3-6 років):

• бойлер (50 л) – 2 700 гривень;
• мікрохвильовка – 1 500 гривень;
• кондиціонер - 5 800 гривень (чистка 2 рази на рік – 900 гривень);
• електрочайник – 230 гривень;
• праска – 1 000 гривень;
• прасувальна дошка – 200 гривень;
• фен – 800 гривень;
• обладнання Т2 і WiFi – 500 гривень.

Текстильні вироби (період оновлення – 6-8 місяців):

• гіпоалергенні подушки (2 шт.) – 600 гривень;
• комплекти двоспальної постільної білизни (3 шт.) – 1 350 гривень;
• покривало на ліжко (2 шт.) – 900 гривень;
• плед (2 шт.) – 850 гривень;
• комплекти банних рушників (3 шт.) – 1 100 гривень;
• рушники кухонні (3 шт.) – 120 гривень;
• штори на кухню (2 шт.) – 1 000 гривень;
• штори в спальню (2 шт.) – 1 600 гривень.

Щомісячні витрати по догляду за квартирою:

Разом: загальний прибуток в місяць становить 12 000 гривень.

Якщо ваша здача квартир офіційна, на основі чинного законодавства, то раз на рік ви подаєте в податкову службу декларацію і сплачуєте податок в розмірі 18% від загальної суми прибутку, а також 1,5% військового збору. При наших вихідних даних це 25 920 гривень і 2 160 гривень відповідно. Якщо ви здаєте більше однієї квартири, то оподаткування такого бізнесу має свої деталі – от-от ми розповімо вам про це детальніше, матеріал вже у розробці.

Само собою, що всі ці розрахунки формальні, без урахування форс-мажорів, сезонних цін, знижок, підвищення тарифів і інших умов. Також в список необхідного слід вносити придбання меблів або їх ремонт за потреби, послуги дизайнера або архітектора за умов капітального перепланування. Але це вже індивідуальні проекти, про деякі з яких ми вже вам розповідали. Якщо алгоритм всіх підрахунків, розрахунків податків і організації фінансової діяльності здається складним, то ви з легкістю можете звернутися до фахівців за допомогою. Приватні бухгалтери з легкістю підрахують вам вартість оренди та витратні ресурси.

Сподіваємося, що наш матеріал виявився для вас корисним, і, плануючи здавати квартири подобово у місті Київ (чи будь-якому іншому), ви не заплутаєтеся в усьому необхідному. Бажаємо вам успішного бізнесу і завжди готові допомогти вам – команда Doba.ua щодня працює, щоб полегшити вашу працю!